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杭州史上最亏项目压力山大中华企业计提跌价11亿

日期:2019-2-21(原创文章,禁止转载)

60年资历的老牌房企,进军杭州的首个高端楼盘,就遭遇兜头昆明市治疗猪婆疯的医院排行榜冷水,或成为杭州楼市史上最亏项目。背后折射的,正是杭州楼市从热火朝天到当下哀鸿遍野的现状。

上海解放后首家专业从事房地产开发经营的中华企业(600675.SH),2009年以黑马姿态从绿城宋卫平手中夺得101号章家坝地块,成为杭州城东地王。

5年转瞬,被命名为“中企·御品湾”的楼盘已经接近封顶,开盘才姗姗来迟。《华夏时报》记者获悉,楼盘预定于6月底7月初开盘,但是价格待定。而中华企业早先公布的2013年年报则已注明,“报告期内公司对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备。”

中华企业在资本市场动作频频,除数个房产项目对外担保、融资,5月30日更是发布公告称因筹划重大事项而停牌。

“吐血”抢地王

不仅仅是中华企业,杭州楼市也似乎从淘金地变成了百慕大,记者从“住在杭州网”最新发布的数据获悉,仅杭州市区就有42个项目正处于亏损(含疑似亏损)困境。而从3月份开始,杭州主城区已连续4个月宅地零出让。

中企·御品湾所在地块,是中华企业从绿城宋卫平手上“虎口夺食”过来的。

中华企业2013年年报显示,公司总资产超363亿,其房地产业务融资余额为207.5亿元,其中银行贷款融资余额151.73亿元,银行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为12.44亿元;加权平均融资成本年化利率为8.38%,其中银行贷款加权平均年化利率为7.81%,非银行性金融机构融资加权平均年化利率为9.93%;最高项目融资年利率12.2%。

当年出手28.1亿拿地,60年老牌房企是下了大决心的。

时间倒回2009年,那是全国楼市疯涨的一年,也是杭州楼市无限风光的一年。杭州市区土地出让金1200亿,超地方财政收入1倍,再算上萧山和余杭两区的卖地款,总计1054亿全国排名第一。

那一年的杭州出了好几块地王。7月,义乌小商品城以楼面价20650元/平方米拿下钱江新城南星单元地块,当时滨江房产在钱江新城卖的豪宅金色海岸均价是30000元/平方米。9月,华润以楼面价15281元/平方米拿下之江区块59号地块,当时该区域在售新房均价7500元—12000元/平方米。

当年12月24日,宋卫平难得亲自坐镇竞拍现场,这使得外界都认为101号章家坝地块是绿城志在必得。结果,半路杀出的中华企业,以加价1000万、总价28.1亿“横刀夺爱”竞得该地块,18206元/平方米的楼面价,直到现在都还是杭州城东昆明军海癫痫病医院评价好吗的地王。

项目售楼处销售人员向记者介绍,中华企业和绿地一样,也属于国企,在上海专注于高端豪宅的营造,被视为海派豪宅的缔造者。

如浦东陆家嘴“财富广场”和北外滩“上海港国际客运中心”是中华企业的作品,上海最早最大的侨汇住宅“玉兰花园”、“海怡花园”,最具影响力的“上海春城、光明大厦、房地大厦、启华大厦、港泰广场、华侨大厦”等,都是中华企业的代表作。

特别是被誉为上世纪90年代上海十大建筑景观的“古北新区”,被公司视为名片,“中国第一国际社区——古北新区缔造者”这一句,印在了中企·御品湾的户外广告和户型图上。

数据显示,御品湾总投资55亿,2013年投入资金7.4亿元,累计投入金额41.3亿元南京治疗癫痫病。占地面积6.2万平方米,规划建筑面积22.3万平方米。

1.1亿元计提阴云

中华企业2013年的年报显示,营业收入虽超67亿仍在增长,但归属上市公司股东的净利润为4亿,是近3年来最低的,主营房地产行业营业收入比上年增加55.02%,但营业成本比上年增加72.10%。杭州的项目要计提1.1亿,对企业2014年整体业绩的影响是可预见的。

“不开盘是暗着死,开盘是明着死。”杭州某知名房产记者如此评价。

销售人员向记者介绍,项目全部是精装修,200平方米以上户型,每平方米装修标准7000元,88平方米小户型是5000元。精装品牌有大金空调、能率热水器、进口高仪卫浴、施耐德面板等等。

虽然拿地被解读为是企业融入长三角战略的重要布局之一,媒体对开工奠基的报道也用了“一个具有高品质的国际湾岸生活社区即将诞生杭州”的美誉,但整体开发进度,“总让人感觉磕磕绊绊。”有房产记者如此描述。

2009年12月24日拿地,2011年10月28日才开工奠基。销售人员称,2014年年底可竣工,但要2015年年底交付。如此漫长是因为中华企业是国企,有必要的流程,且慢工出细活,打造的房子肯定会更加精细。

而从拿地伊始到近5年后才可能开盘,6年才能交付,曾经的地王现在变成了骑虎难下的“烫手山芋”,中企·御品湾在杭州地产界被公认是亏损已成定局的项目,甚至可能是杭州楼市目前为止史上亏损最大的项目。

5月杭州人居展时,销售人员向记者介绍,中企·御品湾开盘价或在3万-3.5万元。而据杭州透明售房网的数据,附近的德信·东望均价20000元-23000元,万科·钱塘府均价34000元,东方御府均价28000多元,但几乎卖不动。而2月份,德信房产仅以12440元/平方米的底价拿下御品湾相邻地块。

有业内人士初步估算,算上精装御品湾楼面成本价至少2.4万-2.5万/平方米,建安成本保守算3500元/平方米,税费算2000元/平方米,再加上营销、管理、每年的财务等费用,3.5万开盘价是需要的。

但参考周边楼盘的价格,知名房产专家丁建刚表示,即便是精装,目前的行情2.5万/平方米的价格市场能否接受,还不一定。如此看来,中企·御品湾要么价高乏人问津,如果降到市场接受的价格销售,亏损就是巨大的。

杭州知名房产专家、房产记者刘德科认为,现在“世道不好”,政府几乎停止了土地出让,“但几乎所有南昌癫痫病治疗最好医院人都知道杭州土地实在太贵了。”根据“住在杭州网”的统计数据,杭州市区有42个项目正处于亏损(含疑似亏损)困境,其中外来开发商项目占比69%,原因就是高价拿地。

对统计进行专业指导的丁建刚指出,“杭州楼市在2013年全面回暖,商品房成交量创历史次新高,多板块楼面地价创历史新高。然而,2013年四季度楼市温度骤降,使许多2013年争来、抢来的高价地可能面临亏损困境;2010年以后拿地的部分项目也存在着同样的困境。”

刘德科则认为,42个亏损(含疑似亏损)项目,是留了情面的,杭州真正的亏损项目100个都可能不止。杭州现在的行情是大家日子难挨。

像中华企业,在其2014年一季度季报中提道,财务费用较上年同期增加70.81%,是因银行利息较上年同期有较大幅度增加。因为营业收入较大幅度减少,营业税金及附加较上年同期减少64.09%。

刘德科说,看现在的行情,杭州是没有再出地王的命了。他认为,以前高价拿地的房企要想止住亏损,只能断臂求生。

(华夏时报)

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